河南乡村康养旅居未来可期：康养+田园双王牌

田园综合体虽然在定位上与城市居民旅居养老需求相匹配, 但是其在发展过程中, 也需要按照旅居养老客户的特点和需求设计相应的功能和产品, 真正做到功能布局的综合性、市场对接的融合性、政策利用的充分性。
　　一 优化资源结构, 平衡供需矛盾
　　1 引入地产, 对接旅居养老市场需求
　　要做到与市场需求对接, 首先就应在田园综合体中实现住宿条件满足城镇居民旅居养老的主要需求。国家在《关于开展田园综合体建设试点工作的通知》中, 只是提出了田园综合体的总体建设理念, 没有对田园综合体中土地的开发结构进行详细的规定和阐述。随后, 许多学者对田园综合体建设框架展开了不同阐述, 提出“农业+文旅+地产”主体架构, 并阐述了“五区”建设, 即农业产业区、生活居住区、文化景观区、休闲聚集区和综合服务区。一方面, 这种架构与田园综合体的以农业为核心功能一致;另一方面, 也明确提出了田园综合体布局地产和生活居住区的观点。从表3关于田园综合体与现代农业园、特色小镇和美丽乡村等的对比中, 就可以发现田园综合体在地产功能布局上的完善。
　　通过表可以发现, 田园综合体突出了地产板块功能和旅居功能, 产业定位也提升到文化旅游层面, 这与城市居民对田园旅居的要求不谋而合。
　　无锡田园东方是这种模式的践行者, 虽然其对外宣传没有将度假地产作为重点, 但是其度假地产仍占据了相当大的比例。整个田园综合体规划600多亩, 其中作为地产一期开发的600亩330套别墅已全部售卖完毕。在330套别墅中, 一部分作为商业别墅对外公开售卖;一部分作为分时度假地产出租。这种在田园综合体开发过程中融入地产的模式, 一方面有助于开发企业平衡回笼资金;另一方也为进一步实现在田园综合体中生活居住提供了必要的硬件条件。
　　这些位于田园综合体中且交通方便、绿色和特色明显的住宅建筑可以有效满足城镇中高端收入居民的旅居养老需求。据江苏省旅游统计调查显示, 苏锡常 (苏州、无锡和常州) 3个城市中有78%的老人愿意去附近建设比较完善的田园综合体旅居养老, 并希望这些田园综合体不仅拥有亲子娱乐区, 而且是具有民宿或分时度假性质的住宅或别墅。因此, 在田园综合体开发过程中, 结合养老产业, 通过整体的装修设计,植入养老地产板块, 是融合城市居民养老需求的必然趋势。
　　2 增加商业模式, 对接旅游养老者多层次需求
　　那些计划乡村旅居养老的城镇老人, 一方面有社会保障体系下固定的退休金和自身一定的积蓄;另一方面还有子女的全力支持, 他们希望在乡村旅居过程中既能体验田园风光, 也能享受到类似“城市综合体”中的便利。田园综合体是集农业产业区、生活居住区、文化景观区、休闲聚集区、综合服务区“多元化”功能于一体的模式, 这种“乡村多元化”功能布局与城镇旅居养老的“综合需求”相适应。针对这部分城镇旅居养老群体, 田园综合体在进行建设构建时, 可以在“五区”建设中融入他们的旅居养老需求:
　　(1) 打造生态农业产业区。开展农业体验和农业科普活动, 营造返璞归真的田园气氛, 这既是田园综合体的核心定位, 也是满足旅居养老者的吸引核。
　　(2) 建设文化景观区。为吸引城镇养生养老人群, 必须提升田园综合体后期土地价值和旅居养老群体的精神体验层次。
　　(3) 构建生活居住区。在田园综合体中引入住宅地产, 这一方面是田园综合体开发企业盈利的核心;另一方面也是旅居养老者安居的基础。
　　(4) 完善休闲聚集区。通过在田园综合体中引入主题建筑、街区及亲子园等来丰富旅居养老者的休闲体验需求。
　　(5) 丰富综合服务区。综合区更像一个社区, 包括美食、日用品、医疗、安保、物业等商业功能。这些功能既是构建田园综合体的需要, 也是旅居养老者的需要。